揭密:印度一线城市房价暴涨背后真相

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发布时间:2017-09-26 18:58

  【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:平说财经) 

  现如今,很多民众都在哀叹国内一线城市房价太贵。以一线城市上海为例,1986年时,上海的平均房价大概在408元/平方米左右。而在经历30年的暴涨后,2015年,上海商品住宅成交均价已攀升到5万多元/平米,翻了整整122倍。  

  不过,上海房价涨幅与印度一线城市相比,仍是小巫见大巫。有媒体报道,80多岁的拉吉老人是孟买一家企业的小老板,他住在当地的一栋公寓楼里。在1975年他刚买的时候才60多万卢比(约合10万人民币),如今这套房子的价值已升值到了3亿6千万卢比(约合人民币6000万)。房子在30多年间竟涨了600倍!  

  目前印度的一线城市的房价与中国相比也毫不逊色。根据不同地理位置和房屋配套设施,孟买市区价格为每平方米4万元人民币-12万元人民币之间。现如今,印度一线城市的房价已经与北上广深齐平,平均每平米9163美元(约一平米6万人民币,相当于北京三环内房产)。  

  但让印度有些尴尬的是,印度百姓的收入远远跟不上高房价。在印度,高房价背后所衍生出的却是让人倍感悲凉甚至绝望的词——“贫民窟”。新德里有230万人住在贫民窟,月收入不超过1000元人民币,另外还有近1500万人月收入在3000元人民币左右,这些印度定义的中产阶层是很难买到房的,更别说还有近10万游荡于街头、露宿在桥下的乞丐。  

  更要命的是,印度一线城市的高房价与发达国家相比也并不落后。根据2015年世界最贵房价排行榜,法国巴黎房价位居第7,为每平米12122美元。孟买排行第10,平均每平米9163美元;而2015年巴黎人均年收入36966美元,孟买人均年收入只有900美元,收入相差近400倍。  

  实际上,印度住房并非短缺,去库存压力比中国还突出。截至去年底,我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米,去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米,需要4.5年来消化。孟买主要开发商握有价值5340亿卢比的期房库存,还有3680亿卢比的项目正在酝酿中。分析人士预计印度需要十多年时间才能去消化库存。  

  一边是住房短缺,而另一边是库存积压,这就是印度大城市的通病。为了更好解决社会低层民众住房问题。莫迪政府2015年6月发起的“全民有房住”的计划。根据该计划,印度将在全国城市建设2000万套房屋,农村建设3000万套房屋,政府还公布了该计划下的住房贷款利息免除政策。预计该计划将会吸引1.3万亿美元资金进入印度房地产市场。  

  面对印度政府对房地产市场全面开放,世界各国的开发商纷至沓来。中国房地产企业碧桂园即将与印度钦奈市房地产开发商TVH达成协议,购买该市一高档住宅区14400平方英尺土地。中国万达集团计划在印度投资100亿美元,在一个大商场附近建设5个产业和主题园区。加拿大多伦多的投资巨头Brookfield资管公司也已进军孟买房地产市场。  

  但令印度政府没有料到的是,外国房企巨头们只想开发商业地产或高档住宅地产,而对政府鼓励,并政策扶持建设的保障房,并不是很在意。原因是开发低端市场利润比较薄,开发商视同鸡胁。而目前印度一线城市恰是低端住宅市场供应严重不足,中高端市场已经饱和,显然印度房地产市场是结构性失衡。 

  对此,我们想提醒想要开发印度房产的开发商注意,中国人对印度文化和习俗了解甚少,具体到房地产来说,其市场情况各地都有不同,所以不要盲目乐观看好印度楼市,最好要做好前期调研工作。此外,还要注意印度政策的朝令夕改,中印关系冷暖等。 

  现在问题来了,是啥原因直接导致印度大城市的房价这些年来涨得比中国一线城市还要凶猛呢?事实上印度的高房价与中国楼市也颇有几分相似之处。 

  首先,印度滥发货币,货币快速贬值,房价水涨船高。2011年至2015年印度流通货币增长迅猛,增幅达40%,流通领域500卢比面值纸币增长了76%,1000卢比面值纸币增长了109%,同期经济增长仅为30%,显然已严重脱节。  

  而拼命发行钞票带来的后果就会带来恶性通胀。正因为,货币的快速贬值,通胀率迅速上升,使印度富人急于寻找对抗通胀的手段,于是大家都来买房对抗通胀,所以印度房价就被炒上了天。 

  再者,城镇化进程,使得印度一线城市涌入大量外来人口,而这些人口中的富裕者,就会在新德里、孟买、班加罗尔等城市大量购置房产。特别是,印度首都新德里是世界上发展最快的城市之一,每年新增几十万外来人口。蜂拥而至的人群给城市的房产市场带来了春天,但同时也把印度房价给推上了世界之巅。  

  最后,印度作为一个13亿人口的大国,拥有广阔的市场前景,所以越来越受到境外游资的关注。随着印度经济快速上涨,海外资本拿着重金跑到印度一线城市来恶炒房价。  

  当大量国际资金引入印度房产市场后,印度一线城市的房价,就会脱离当地民众的购买力,开始由国际炒家说了算。只要国际炒家认为印度一线城市房价还不够高,那么房价还会继续涨下去,直到泡沫破裂的那一天。 

  与印度房价40年涨600倍相比,中国一线城市的房价涨幅还不算是最惊人的。印度的房价飙升,主要是外来人口流入、国际炒家助推,以及本币快速贬值,这与我国房地产有几分相似。不过我们从印度一线城市房价远远脱离经济面,以及当地民众的购买力上看,这个房地产泡沫一旦破裂,会给经济结构相对单一的印度经济带来致命打击。  返回搜狐,查看更多

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